Quy định PCCC nhà trọ mới nhất gồm Luật PCCC và CNCH số 55/2024/QH15 (hiệu lực 01/7/2025), Nghị định 105/2025/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 347/2026/NĐ-CP) và QCVN 10:2025/BCA. Văn bản không quy định theo “nhà trọ X tầng”. Yêu cầu tùy vào loại nhà, số căn hộ, số tầng, chiều cao PCCC và diện tích sàn. Các mốc hay gặp là 2, 3, 5, 7 tầng, 20 căn hộ và 700 – 1.500 – 3.000 m².
Nội dung dưới đây được đối chiếu với văn bản đến tháng 10/2026. Địa phương có thể có quy định riêng, vì vậy anh chị nên hỏi lại UBND cấp xã hoặc Cảnh sát PCCC&CNCH trước khi đầu tư.
Văn bản đang áp dụng cho nhà trọ
| Văn bản | Hiệu lực | Nội dung liên quan |
|---|---|---|
| Luật PCCC và CNCH số 55/2024/QH15 | 01/7/2025 | Điều 20: điều kiện an toàn với nhà ở. Khoản 8 Điều 8: trách nhiệm của người cho thuê và người thuê |
| Nghị định 105/2025/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 347/2026/NĐ-CP | 01/7/2025; bản sửa đổi từ 15/9/2026 | Danh mục cơ sở thuộc diện quản lý về PCCC (Phụ lục I), hồ sơ, nội quy, phương án chữa cháy, kiểm tra; danh mục công trình phải thẩm định thiết kế (Phụ lục III) |
| QCVN 10:2025/BCA (Thông tư 103/2025/TT-BCA) | 30/12/2025 | Khi nào phải có báo cháy tự động, họng nước, chữa cháy tự động, bình chữa cháy, mặt nạ lọc độc |
| QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 | 16/01/2023; 01/12/2023 | An toàn cháy: thoát nạn, ngăn cháy, bậc chịu lửa |
| Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 | 01/8/2024 | Điều 57: nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để cho thuê |
Nghị định 136/2020/NĐ-CP đã hết hiệu lực từ 01/7/2025 (khoản 2 Điều 45 Nghị định 105/2025).
Nhà trọ được xếp vào loại nào?
Các văn bản trên không dùng từ “nhà trọ”. Cần xác định công năng thực tế của ngôi nhà:
- Nhà ở riêng lẻ có phòng hoặc căn hộ cho thuê: áp dụng Điều 20 Luật PCCC. Nếu nhà từ 2 tầng và tầng nào cũng có căn hộ cho thuê thì áp dụng thêm Điều 57 Luật Nhà ở.
- Nhà ở kết hợp kinh doanh (chủ ở chung, dùng một phần nhà để kinh doanh): thuộc diện quản lý về PCCC nếu diện tích kinh doanh từ 50 m² (mục 32 Phụ lục I).
- Cơ sở dịch vụ lưu trú (cho thuê theo ngày, theo giờ như nhà nghỉ): mục 14 Phụ lục I, áp dụng khi cao từ 2 tầng hoặc diện tích sàn từ 50 m².
- Nhà ở tập thể, chung cư: mục 1 Phụ lục I, không đặt ngưỡng quy mô.
Theo Công văn 325/C07-P1 ngày 30/01/2026 của Cục Cảnh sát PCCC&CNCH, diện tích tính theo thực tế sử dụng. Nên xác nhận nhóm của nhà với UBND cấp xã hoặc Công an nơi quản lý.
Nếu thuộc Phụ lục I, chủ nhà là “người đứng đầu cơ sở” và phải có nội quy, hồ sơ, phương án chữa cháy. Chủ nhà cũng phải trang bị, kết nối thiết bị truyền tin báo cháy với Cơ sở dữ liệu về PCCC chậm nhất ngày 01/7/2027 (khoản 2 Điều 27 Nghị định 105/2025). UBND cấp xã kiểm tra định kỳ các cơ sở này 03 năm một lần.
Yêu cầu tối thiểu với mọi nhà trọ
- Điện, nguồn lửa: thiết bị điện an toàn; bếp, nơi thờ cúng bố trí an toàn; không để chất dễ cháy gần nguồn nhiệt (khoản 1 Điều 20 Luật PCCC).
- Chữa cháy, thoát nạn: có phương tiện chữa cháy phù hợp; duy trì lối thoát nạn và lối ra khẩn cấp (khoản 2 Điều 20).
- Bình chữa cháy: mọi khu vực trong nhà đều phải có bình. Số lượng tính theo TCVN 7435-1. Bình đặt ở chỗ dễ thấy, gần lối ra và cầu thang, không để dồn một chỗ (mục 2.6 QCVN 10:2025/BCA).
- Người cho thuê có trách nhiệm nhắc nhở, đôn đốc người thuê (khoản 8 Điều 8 Luật PCCC).
- Tự kiểm tra thường xuyên, không quá 01 tháng một lần (khoản 1 Điều 14 Nghị định 105/2025).
Ở Hà Nội và các thành phố trực thuộc trung ương, nhà ở trong khu vực không bảo đảm đường cho xe chữa cháy hoặc nguồn nước phải có bình chữa cháy và thiết bị truyền tin báo cháy (khoản 5 Điều 20 Luật PCCC). UBND thành phố lo kinh phí thiết bị truyền tin, hoàn thành chậm nhất 01/7/2027 (Điều 27 Nghị định 105/2025).
Quy định PCCC nhà trọ theo số tầng và quy mô
Theo QCVN 10:2025/BCA, số tầng gồm các tầng trên mặt đất và tầng bán hầm, không tính tầng áp mái. Tầng tum chỉ để che cầu thang, diện tích không quá 30% sàn mái thì không tính.
Nhà trọ 1 tầng
Dãy trọ 1 tầng thường chưa chạm ngưỡng báo cháy tự động hay họng nước. Nhà vẫn phải đáp ứng Điều 20 Luật PCCC. Tài liệu kỹ thuật do Viện Khoa học công nghệ xây dựng và Cục Cảnh sát PCCC&CNCH phối hợp biên soạn khuyến nghị mỗi phòng ở có tối thiểu 01 aptomat riêng.
Nhà trọ 2 tầng
Nhà từ 2 tầng, dưới 20 căn hộ, tầng nào cũng có căn hộ cho thuê phải đáp ứng ba điều kiện của khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở: tiêu chuẩn xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành; quy định PCCC với nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân; đường cho xe chữa cháy theo quy định của UBND cấp tỉnh. Nếu có từ 20 căn hộ cho thuê trở lên, cá nhân phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở (khoản 1 Điều 57).
Nhà trọ 3 tầng, 4 tầng
Mốc 3 tầng trong QCVN 10:2025/BCA áp dụng cho cơ sở lưu trú. Cơ sở lưu trú phải có báo cháy tự động khi cao từ 3 tầng hoặc diện tích sàn từ 700 m² (được dùng thiết bị báo cháy độc lập nếu dưới 5 tầng và dưới 1.500 m²). Cơ sở lưu trú từ 3 tầng cũng phải có mặt nạ lọc độc ở mọi tầng, mỗi người 01 chiếc. Nếu nhà trọ được xếp là nhà ở riêng lẻ kết hợp kinh doanh dịch vụ (diện tích kinh doanh dưới 30%) thì báo cháy tự động chỉ bắt buộc từ 7 tầng.
Nhà 3 – 4 tầng thường chỉ có một cầu thang, nên cần lối ra khẩn cấp qua ban công, lô gia hoặc sân thượng, có sẵn thang dây hoặc dây hạ chậm.
Nhà trọ 5 tầng, 6 tầng
Chung cư và nhà ở tập thể phải có báo cháy tự động khi cao từ 5 tầng hoặc diện tích sàn từ 700 m². Chung cư, nhà ở tập thể và cơ sở lưu trú phải có họng nước chữa cháy trong nhà khi cao từ 5 tầng hoặc diện tích sàn từ 1.500 m² (Bảng A.1 và Phụ lục B QCVN 10:2025/BCA). Với nhà ở riêng lẻ kết hợp kinh doanh dịch vụ, các yêu cầu này chưa bắt buộc nhưng vẫn nên lắp báo cháy liên động giữa các tầng.
Nhà trọ từ 7 tầng trở lên
- Nhà ở riêng lẻ (kể cả loại kết hợp mục đích khác) phải áp dụng QCVN 06:2022/BXD khi cao từ 7 tầng, hoặc chiều cao PCCC từ 25 m, hoặc khối tích từ 5.000 m³, hoặc có 2 – 3 tầng hầm (điểm 1.1.2 Sửa đổi 1:2023). Nhà nhỏ hơn có thể áp dụng tiêu chuẩn về nhà ở riêng lẻ như TCVN 13967:2024.
- Nhà ở riêng lẻ kết hợp kinh doanh dịch vụ: phải có báo cháy tự động và họng nước trong nhà khi cao từ 7 tầng; phải có chữa cháy tự động khi chiều cao PCCC từ 30 m.
- Chung cư, nhà ở tập thể, cơ sở lưu trú cao từ 7 tầng hoặc diện tích sàn từ 3.000 m² phải thẩm định thiết kế PCCC (Phụ lục III kèm Nghị định 347/2026/NĐ-CP). Nhà ở riêng lẻ không có trong danh mục này.
| Mốc | Áp dụng cho | Yêu cầu | Căn cứ |
|---|---|---|---|
| Mọi quy mô | Mọi nhà ở | Điện an toàn, bình chữa cháy, lối thoát nạn và lối ra khẩn cấp | Điều 20 Luật PCCC; mục 2.6 QCVN 10 |
| Từ 2 tầng, dưới 20 căn hộ | Nhà nhiều căn hộ cho thuê của cá nhân | Tiêu chuẩn xây dựng, yêu cầu PCCC, đường cho xe chữa cháy | Khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở |
| Từ 3 tầng hoặc 700 m² | Cơ sở lưu trú | Báo cháy tự động; mặt nạ lọc độc | Bảng A.1, Phụ lục F QCVN 10 |
| Từ 5 tầng | Chung cư, nhà ở tập thể, lưu trú | Báo cháy tự động (chung cư, tập thể); họng nước trong nhà (thêm ngưỡng 1.500 m²) | Bảng A.1, Phụ lục B QCVN 10 |
| Từ 7 tầng, 25 m hoặc 5.000 m³ | Nhà ở riêng lẻ | Áp dụng QCVN 06:2022/BXD; báo cháy, họng nước với nhóm kết hợp kinh doanh dịch vụ | Sửa đổi 1:2023; QCVN 10 |
| Từ 7 tầng hoặc 3.000 m² | Chung cư, nhà ở tập thể, lưu trú | Thẩm định thiết kế PCCC | Phụ lục III Nghị định 347/2026 |
Hồ sơ, nội quy, sơ đồ và phương án PCCC nhà trọ
Nếu nhà trọ thuộc diện quản lý về PCCC, Nghị định 105/2025/NĐ-CP yêu cầu:
- Nội quy (Điều 3): quy định dùng điện, nguồn lửa, phương tiện PCCC và việc cần làm khi có cháy; niêm yết ở chỗ dễ thấy.
- Hồ sơ (Điều 4): phiếu thông tin (Mẫu PC01), nội quy, văn bản phân công người làm nhiệm vụ PCCC, phương án chữa cháy (PC06), sổ theo dõi phương tiện, biên bản tự kiểm tra (PC02), báo cáo (PC04).
- Phương án chữa cháy (Điều 15): chủ cơ sở tự lập và phê duyệt. Phương án có sơ đồ lối thoát nạn và vị trí phương tiện chữa cháy, tức là phần “sơ đồ PCCC nhà trọ”.
- Nhân sự: cơ sở có dưới 20 người thường xuyên làm việc thì không phải lập đội PCCC cơ sở, nhưng phải phân công người làm nhiệm vụ PCCC bằng văn bản (khoản 2 Điều 20).
- Kiểm tra định kỳ 01 năm một lần; gửi báo cáo PC04 trước ngày 15/6 và 15/12 hằng năm (khoản 2 Điều 14).
Nhà trọ cũ chưa đạt: ưu tiên làm gì?
Với nhà đưa vào sử dụng trước tháng 6/2024 mà không đáp ứng đủ quy chuẩn, tài liệu kỹ thuật nêu trên (được UBND tỉnh Nghệ An phổ biến lại năm 2025) gợi ý:
- Mỗi tầng có ít nhất 01 đường thoát nạn an toàn và lối ra khẩn cấp; tháo hoặc mở “chuồng cọp”.
- Ngăn khu để xe với sảnh và cầu thang bằng vách ngăn cháy loại 1. Bố trí khu sạc xe điện riêng, không sạc qua đêm. Ở Hà Nội, Công văn 3690/UBND-SXD (02/11/2023) đã yêu cầu điều này với chung cư mini.
- Lắp báo cháy tự động hoặc báo cháy cục bộ ở hành lang và từng phòng nếu nhà thiếu lối thoát nạn.
- Mỗi tầng tối thiểu 01 bình bột ABC từ 4 kg nếu diện tích không quá 100 m², 02 bình nếu trên 100 m². Bổ sung mặt nạ lọc độc, dụng cụ phá dỡ, đèn sự cố.
Cơ sở không thể khắc phục theo quy chuẩn sẽ được UBND cấp tỉnh đưa vào danh sách công bố, phải hoàn thành giải pháp chậm nhất 01/7/2028, nếu không thì phải chuyển đổi công năng (Điều 43 Nghị định 105/2025).
Thi công PCCC nhà trọ: trình tự nên theo
- Khảo sát: đo số tầng, diện tích, đếm số phòng, xác định loại nhà và mốc áp dụng.
- Lập phương án: lối thoát nạn, ngăn cháy khu để xe, tách mạch điện từng phòng, báo cháy, bình chữa cháy, đèn sự cố. Nếu nhà thuộc diện thẩm định thì chỉ được thi công khi đã có văn bản thẩm định (khoản 3 Điều 17 Luật PCCC).
- Thi công: lắp tủ điện, aptomat; đầu báo, chuông, nút ấn hoặc thiết bị báo cháy độc lập; đèn sự cố, đèn exit; vách, cửa ngăn cháy.
- Chạy thử, nghiệm thu, bàn giao: thử báo cháy từng tầng, thử đèn sự cố khi cắt điện, hướng dẫn người thuê. Với nhà thuộc diện thẩm định, chủ đầu tư tự tổ chức nghiệm thu PCCC, chịu trách nhiệm về kết quả (Điều 18 Luật PCCC) và khai báo trên Cơ sở dữ liệu về PCCC trước khi đưa nhà vào hoạt động (Nghị định 347/2026/NĐ-CP).
- Bảo dưỡng: hệ thống báo cháy, đèn sự cố ít nhất 01 lần/năm; bình chữa cháy ít nhất 6 tháng/lần (mục 1.5.13 QCVN 10:2025/BCA).
Khi chọn đơn vị tư vấn lắp đặt hệ thống PCCC, nên yêu cầu ghi rõ nhà được xếp nhóm nào, căn cứ điều khoản nào. Nhà từ 7 tầng hoặc có tầng hầm nên làm việc với đơn vị thiết kế thi công hệ thống PCCC từ khâu thiết kế kiến trúc. Phần đèn sự cố có thể tham khảo giải pháp hệ thống chiếu sáng, PCCC, hút khói và bài chiếu sáng khẩn cấp lối thoát hiểm. Xem thêm quy trình thi công hệ thống phòng cháy chữa cháy.
Sau khi lắp, nên có kế hoạch bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy định kỳ. Xem thêm: kinh nghiệm mua bình chữa cháy.
Sai lầm thường gặp
- Tra quy định theo số tầng mà không xác định loại nhà → thiếu hạng mục bắt buộc hoặc đầu tư dư.
- Bịt kín ban công, khóa cửa sân thượng → mất lối ra khẩn cấp.
- Để và sạc xe điện ở chân cầu thang → khói lan thẳng vào lối thoát duy nhất.
- Lắp thiết bị báo cháy độc lập nhưng không liên kết → trái QCVN 10:2025/BCA, vốn yêu cầu các thiết bị trong cùng một nhà cùng phát tín hiệu.
Câu hỏi thường gặp
Nhà trọ 5 tầng có bắt buộc lắp báo cháy tự động không?
Tùy loại nhà. Chung cư, nhà ở tập thể phải lắp từ 5 tầng; cơ sở lưu trú phải lắp từ 3 tầng; nhà ở riêng lẻ kết hợp kinh doanh dịch vụ phải lắp từ 7 tầng (QCVN 10:2025/BCA).
Nhà trọ có phải thẩm định thiết kế PCCC không?
Nhà ở riêng lẻ không nằm trong Phụ lục III kèm Nghị định 347/2026/NĐ-CP. Chung cư, nhà ở tập thể, cơ sở lưu trú từ 7 tầng hoặc từ 3.000 m² thì phải thẩm định.
Người thuê trọ có trách nhiệm gì?
Người thuê có trách nhiệm như chủ hộ: bảo đảm điều kiện của Điều 20, nhắc nhở người cùng ở, tự kiểm tra và khắc phục nguy cơ cháy, trừ khi có thỏa thuận khác với chủ nhà (khoản 8 Điều 8 Luật PCCC).
Kết luận
Muốn áp đúng quy định PCCC nhà trọ mới nhất, trước hết cần xác định loại nhà. Sau đó đối chiếu với các mốc 2 – 3 – 5 – 7 tầng, 20 căn hộ, 700 – 1.500 – 3.000 m² trong Luật Nhà ở, Nghị định 105/2025 và QCVN 10:2025/BCA. Với nhà trọ cũ, nên ưu tiên lối thoát nạn, ngăn cháy khu để xe và báo cháy sớm.
Anh chị cần khảo sát và lập phương án thi công PCCC nhà trọ có thể liên hệ Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng và Cơ điện Thăng Long qua hotline 0967 800 183 hoặc trang liên hệ.
