Theo Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 (số 55/2024/QH15, hiệu lực từ 01/07/2025), nhà ở kết hợp kinh doanh phải có phương tiện PCCC phù hợp, lối thoát nạn thông suốt, điện an toàn, biển cấm và biển chỉ dẫn; khu kinh doanh hàng hóa có nguy cơ cháy, nổ phải được ngăn cách hoặc ngăn cháy với khu để ở. Nếu diện tích dùng cho kinh doanh từ 50 m² trở lên, ngôi nhà còn thuộc danh mục cơ sở quản lý về PCCC (Phụ lục I Nghị định 105/2025/NĐ-CP), kéo theo nghĩa vụ về hồ sơ, nội quy, phương án chữa cháy và thiết bị truyền tin báo cháy.
Bài viết tóm tắt quy định đang áp dụng, cách xác định nhà của anh chị thuộc nhóm nào và các hạng mục thường có trong gói thi công PCCC cho nhà phố có cửa hàng, kinh doanh tầng dưới, ở tầng trên.
Quy định PCCC nhà ở kết hợp kinh doanh gồm những văn bản nào?
Từ 01/07/2025, Nghị định 136/2020/NĐ-CP và Nghị định 50/2024/NĐ-CP đã hết hiệu lực (khoản 2 Điều 45 Nghị định 105/2025/NĐ-CP). Các văn bản cần biết hiện nay:
| Văn bản | Hiệu lực | Nội dung liên quan |
|---|---|---|
| Luật PCCC và CNCH số 55/2024/QH15 | 01/07/2025 | Điều 20 (nhà ở), Điều 21 (nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh), Điều 23 (cơ sở), Điều 24 (an toàn điện) |
| Nghị định 105/2025/NĐ-CP | 01/07/2025 | Phụ lục I danh mục cơ sở quản lý về PCCC; hồ sơ (Điều 4); tự kiểm tra (Điều 14); truyền tin báo cháy (Điều 27) |
| QCVN 10:2025/BCA (Thông tư 103/2025/TT-BCA) | 30/12/2025 | Trang bị, bố trí phương tiện PCCC cho nhà xây mới, cải tạo, thay đổi công năng; xây dựng trên cơ sở tham khảo TCVN 3890:2023 |
| QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 (Thông tư 09/2023/TT-BXD) | Sửa đổi 1 từ 01/12/2023 | An toàn cháy cho nhà ở riêng lẻ (kể cả có kết hợp mục đích khác) từ 7 tầng, cao từ 25 m, khối tích từ 5.000 m³ hoặc có hơn 1 tầng hầm |
| TCVN 13967:2024 Nhà ở riêng lẻ | Tiêu chuẩn | Điều 9 (an toàn cháy) cho nhà ở riêng lẻ, gồm nhà hiện hữu kết hợp mục đích khác, dưới 7 tầng, khối tích dưới 5.000 m³, tối đa 1 tầng hầm |
Tổng quan thủ tục cho hộ kinh doanh có trong bài quy định phòng cháy chữa cháy cho hộ kinh doanh; lưu ý phần dẫn Nghị định 136/2020 nay đã được thay bằng Nghị định 105/2025.
Yêu cầu chung (khoản 1 Điều 21)
- Điều kiện của nhà ở tại Điều 20: thiết bị điện lắp đặt, sử dụng an toàn; bếp, nơi thờ cúng, đốt vàng mã bố trí an toàn, không để chất dễ cháy gần nguồn lửa, nguồn nhiệt; có phương tiện PCCC phù hợp; bố trí và duy trì lối thoát nạn, lối ra khẩn cấp.
- Có biển cấm, biển báo, biển chỉ dẫn theo quy định.
- Khu sản xuất, kinh doanh hàng hóa có nguy cơ cháy, nổ được ngăn cách hoặc ngăn cháy với khu để ở.
Nếu kinh doanh hàng hóa nguy hiểm về cháy, nổ (khoản 2 Điều 21)
- Không bố trí chỗ ngủ trong khu sản xuất, kinh doanh.
- Có phương tiện báo cháy, giải pháp thông gió và thiết bị phát hiện rò rỉ khí nguy hiểm về cháy, nổ phù hợp.
- Khu sản xuất, kinh doanh được ngăn cháy với lối thoát nạn của khu để ở.
Khi nào nhà ở kết hợp kinh doanh thuộc diện cơ sở quản lý về PCCC?
Phụ lục I Nghị định 105/2025/NĐ-CP liệt kê nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh có tổng diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh từ 50 m² trở lên. Đây là diện tích dùng cho kinh doanh, không phải tổng diện tích sàn. Một số loại hình còn có mục riêng, ví dụ cơ sở kinh doanh hàng hóa dễ cháy từ 30 m², cơ sở kinh doanh ăn uống từ 100 m², cửa hàng khí đốt, xăng dầu không phụ thuộc diện tích.
| Nội dung | Diện tích kinh doanh dưới 50 m² (không thuộc mục khác của Phụ lục I) | Từ 50 m² trở lên |
|---|---|---|
| Điều kiện an toàn | Điều 20, 21 Luật 55/2024/QH15 | Thêm Điều 23 (điều kiện đối với cơ sở) |
| Nội quy, phương án chữa cháy | Không quy định riêng (biển cấm, biển chỉ dẫn vẫn bắt buộc) | Bắt buộc (điểm a, đ khoản 1 Điều 23) |
| Hồ sơ PCCC | Không quy định riêng | Lập, cập nhật theo Điều 4 Nghị định 105/2025/NĐ-CP |
| Thiết bị truyền tin báo cháy | Khuyến khích; bắt buộc nếu nhà thuộc khu vực ở thành phố trực thuộc trung ương được xác định không bảo đảm giao thông hoặc nguồn nước chữa cháy (khoản 5 Điều 20) | Trang bị, kết nối chậm nhất 01/07/2027 (khoản 2 Điều 27 Nghị định 105/2025/NĐ-CP) |
| Tự kiểm tra | Không quá 01 tháng một lần (khoản 1 Điều 14 Nghị định 105/2025/NĐ-CP) | |
Hồ sơ theo Điều 4 gồm các tài liệu như phiếu thông tin cơ sở (Mẫu PC01), nội quy, phương án chữa cháy (Mẫu PC06), sổ theo dõi phương tiện, biên bản tự kiểm tra (Mẫu PC02), báo cáo kết quả công tác PCCC (Mẫu PC04).
Lưu ý: cách tính diện tích kinh doanh và loại hàng hóa cần xác định theo thực tế. Nên hỏi Công an cấp xã hoặc Phòng Cảnh sát PCCC và CNCH nơi có nhà trước khi chốt phương án.
Quy chuẩn kỹ thuật nào áp dụng cho ngôi nhà?
- Nhà từ 7 tầng, cao từ 25 m, khối tích từ 5.000 m³ hoặc có hơn 1 tầng hầm: thuộc phạm vi QCVN 06:2022/BXD (điểm 1.1.2 sửa đổi), kể cả khi có kết hợp mục đích khác.
- Nhà nhỏ hơn (phần lớn nhà phố): theo chú thích điểm 1.1.2, có thể áp dụng yêu cầu an toàn cháy của tiêu chuẩn nhà ở riêng lẻ, hiện là Điều 9 TCVN 13967:2024.
- Trang bị phương tiện PCCC: từ 30/12/2025 áp dụng QCVN 10:2025/BCA cho nhà xây mới, cải tạo tăng quy mô hoặc thay đổi công năng; hồ sơ đã thẩm duyệt trước đó thực hiện theo hồ sơ đã duyệt.
Theo hướng dẫn tổng hợp đăng trên Báo Hà Tĩnh (7/2026) dựa trên QCVN 10:2025/BCA, với nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh, bình chữa cháy, đèn chiếu sáng sự cố và biển chỉ dẫn lối ra, hướng thoát nạn là nhóm phải có không phụ thuộc quy mô. Báo cháy tự động, họng nước trong nhà, chữa cháy tự động được xác định theo số tầng, diện tích, tỷ lệ diện tích kinh doanh và loại hàng, đối chiếu Phụ lục A của quy chuẩn. Vì vậy nhà bán quần áo 5 tầng và nhà bán điện thoại 3 tầng có thể cần mức trang bị khác nhau.
Các hạng mục trong gói thi công PCCC nhà ở kết hợp kinh doanh
1. Ngăn cháy giữa khu kinh doanh và khu ở
Trong nhà phố, khu kinh doanh thường ở tầng 1, cùng chỗ với cầu thang lên khu ở và chỗ để xe. Giải pháp thường gặp là vách, sàn, cửa ngăn cháy tách khu bán hàng, kho với cầu thang và các tầng ở; không để hàng dưới gầm cầu thang hay dọc lối lên. Giới hạn chịu lửa của vách, cửa do bên thiết kế xác định theo tiêu chuẩn áp dụng, không chọn theo cảm tính.
2. Lối thoát nạn và lối ra khẩn cấp
Nhà phố chỉ có một cầu thang thì khi cháy ở tầng 1, người ở tầng trên dễ bị khói chặn đường xuống. Khi khảo sát cần xem xét lối ra thứ hai qua ban công, sân thượng, mái hoặc thang thoát nạn ngoài nhà, và mở ô thoát hiểm ở lồng sắt, khung bảo vệ nếu có. Phương án cụ thể phụ thuộc kết cấu nhà và nên thống nhất với cơ quan PCCC địa phương.
3. Báo cháy
Nhà nhỏ thường dùng thiết bị báo cháy độc lập (tự phát hiện và cảnh báo cháy bằng âm thanh). QCVN 10:2025/BCA ghi chú các thiết bị báo cháy độc lập lắp trong cùng một nhà phải được liên kết với nhau, để cháy ở tầng 1 thì các tầng trên cùng nghe báo động. Nhà lớn hơn hoặc kinh doanh hàng dễ cháy có thể phải lắp hệ thống báo cháy tự động; cơ sở thuộc Phụ lục I cần thêm thiết bị truyền tin báo cháy. Tham khảo: lắp đặt hệ thống báo cháy gia đình.
4. Bình chữa cháy
Bình được bố trí theo Điều 2.6 QCVN 10:2025/BCA và các tiêu chuẩn viện dẫn (loại bình, định mức, khoảng cách, vị trí, chiều cao). Nên đặt bình ở nơi dễ thấy, gần lối ra khu kinh doanh và ở mỗi tầng ở; chọn chất chữa cháy phù hợp khu tủ điện, khu bếp, khu hàng. Quy chuẩn mới đã bỏ yêu cầu dự trữ không ít hơn 10% số bình. Xem thêm kinh nghiệm mua bình chữa cháy.
5. Đèn chiếu sáng sự cố và đèn exit
Khi cháy, điện thường bị cắt. Đèn sự cố giúp nhìn thấy cầu thang; đèn chỉ dẫn lối ra giúp khách hàng, nhân viên tìm đường thoát. Hướng dẫn nêu trên viện dẫn TCVN 13456:2022 cho hai hạng mục này. Xem bài cách chọn và bố trí đèn exit, đèn sự cố; khi cần đồng bộ chiếu sáng, báo cháy và hút khói, xem dịch vụ Hệ thống chiếu sáng, pccc, hút khói.
6. Điện an toàn và chỗ sạc xe điện
Điều 24 Luật 55/2024/QH15 yêu cầu dây dẫn, thiết bị điện bảo đảm an toàn và phải thường xuyên kiểm tra, kịp thời sửa chữa, thay thế khi không bảo đảm an toàn về phòng cháy. Thiết bị sạc xe điện phải bảo đảm quy chuẩn kỹ thuật quốc gia; nơi sạc trong nhà phải có giải pháp an toàn cháy, khu sạc tập trung phải có giải pháp ngăn cháy và phương tiện chữa cháy.
Nên tách mạch điện khu kinh doanh và khu ở, mỗi mạch có thiết bị bảo vệ riêng, để cắt điện khu bán hàng khi đóng cửa. Khi điện, chiếu sáng và PCCC do một đơn vị thi công hệ thống cơ điện phối hợp, nguồn cho đèn sự cố và báo cháy được tính ngay từ đầu.
7. Biển cấm, biển chỉ dẫn và nội quy
Biển cấm lửa, biển chỉ dẫn thoát nạn là yêu cầu của khoản 1 Điều 21; cơ sở thuộc Phụ lục I cần thêm nội quy PCCC, CNCH. Nên treo ở lối vào khu kinh doanh, chân cầu thang và gần bình chữa cháy.
Quy trình thi công trọn gói
- Khảo sát: diện tích kinh doanh, số tầng, lối thoát nạn, loại hàng, hệ thống điện, chỗ để và sạc xe.
- Xác định quy định áp dụng: có thuộc Phụ lục I không; áp dụng QCVN 06:2022/BXD hay TCVN 13967:2024; mức trang bị theo QCVN 10:2025/BCA.
- Lập phương án, bản vẽ: vách, cửa ngăn cháy, lối ra khẩn cấp, đầu báo, bình, đèn, tủ điện.
- Thi công: ngăn cháy, báo cháy, đèn, bình, cải tạo điện, biển báo.
- Chạy thử, hướng dẫn: thử báo động liên kết giữa các tầng, thử đèn sự cố khi mất điện, hướng dẫn dùng bình và lối thoát.
- Bàn giao, duy trì: tài liệu thiết bị; hỗ trợ hồ sơ theo Điều 4 nếu thuộc Phụ lục I; lịch kiểm tra, bảo trì.
Nếu chưa rõ nhà cần gì, bước đầu nên là tư vấn lắp đặt hệ thống pccc dựa trên khảo sát. Nhà quy mô lớn hoặc thay đổi công năng cần đơn vị thiết kế thi công hệ thống pccc lập phương án đầy đủ.
Chi phí gồm những gì?
Không có giá chung, vì mỗi nhà khác nhau về diện tích kinh doanh, số tầng và hiện trạng. Báo giá nên tách theo nhóm: ngăn cháy, thoát nạn (phụ thuộc kết cấu, vị trí cầu thang); báo cháy (độc lập liên kết hay hệ thống tự động, có cần truyền tin báo cháy không); bình, đèn, biển báo (theo diện tích, số tầng, số lối ra); điện (theo hiện trạng dây, tủ điện). Cách đọc báo giá theo hạng mục: xem bài báo giá thi công PCCC.
Sai lầm thường gặp
- Chất hàng kín gầm cầu thang, lối đi → chặn lối thoát nạn duy nhất của khu ở.
- Bịt kín lồng sắt, khung bảo vệ → tầng trên không còn lối ra khẩn cấp.
- Sạc xe điện qua đêm sát hàng hóa → trái yêu cầu an toàn nơi sạc tại khoản 1 Điều 24.
- Lắp đầu báo độc lập rời rạc, không liên kết → tầng trên không nghe báo động.
- Vẫn làm theo hướng dẫn cũ của Nghị định 136/2020 → văn bản đã hết hiệu lực.
Bảo trì sau thi công
Chủ hộ tự kiểm tra không quá 01 tháng một lần (khoản 1 Điều 14 Nghị định 105/2025/NĐ-CP): lối thoát nạn có bị chắn không, đèn sự cố có sáng khi mất điện không, đầu báo còn pin không, bình còn áp không. Kiểm tra chuyên sâu nên làm định kỳ cùng đơn vị bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy.
Câu hỏi thường gặp
Nhà ở kết hợp kinh doanh có bắt buộc lắp báo cháy tự động không?
Không phải mọi trường hợp. Mức trang bị phụ thuộc quy mô và loại hàng theo QCVN 10:2025/BCA. Riêng nhà kinh doanh hàng hóa nguy hiểm về cháy, nổ phải có phương tiện báo cháy (khoản 2 Điều 21 Luật 55/2024/QH15).
Cửa hàng tầng 1 dưới 50 m² có phải làm hồ sơ PCCC không?
Nếu không thuộc mục khác của Phụ lục I Nghị định 105/2025/NĐ-CP thì không thuộc danh mục cơ sở quản lý, nhưng vẫn phải đáp ứng Điều 20, Điều 21 của Luật.
Hạn trang bị thiết bị truyền tin báo cháy là khi nào?
Cơ sở thuộc Phụ lục I: chậm nhất 01/07/2027. Nhà ở thuộc khu vực được UBND thành phố trực thuộc trung ương xác định không bảo đảm giao thông hoặc nguồn nước chữa cháy: theo danh sách và lộ trình do thành phố công bố.
Kết luận
Ba việc quan trọng nhất với nhà ở kết hợp kinh doanh là ngăn cháy giữa khu kinh doanh và khu ở, giữ lối thoát nạn thông suốt và cảnh báo cháy sớm cho cả nhà. Hãy xác định diện tích kinh doanh có từ 50 m² không, nhà áp dụng quy chuẩn nào, rồi mới chốt thiết bị; đồng thời đối chiếu hướng dẫn của cơ quan PCCC địa phương.
Nếu anh chị cần khảo sát và lập phương án thi công PCCC cho nhà phố kinh doanh, có thể liên hệ Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng và Cơ điện Thăng Long qua hotline 0967 800 183 hoặc trang liên hệ.
